Airbnb a changé les règles du jeu
et doit maintenant jouer franc jeu
Airbnb est née en 2008 à San Francisco alors que le fondateur a commencé à offrir un hébergement bon marché dans son salon en y installant un matelas gonflable. Aujourd’hui, Airbnb est le plus important service d’hébergement au monde avec des revenus de plus de 2,6 milliards de dollars et plus de 100 000 unités hébergement au Canada uniquement.
Comme Uber, Airbnb fait partie de ce qu’on appelle l’économie du partage. Ce qui est moins connu à propos d’Airbnb, selon une récente étude du CBRE Group, est le fait que seulement un hôte d’Airbnb sur quatre partage réellement son domicile. Les autres qui, globalement, se sont partagé des revenus de 461 millions de dollars entre mars 2016 et mars 2017, exploitent en réalité des hôtels clandestins.
Qu’est-ce qu’un hôtel clandestin ?
Hôtel clandestin
nom
a) Location illégale à court terme offerte sur des sites comme Airbnb, en contravention avec les réglementations locales qui restreignent l’hébergement hôtelier dans les immeubles résidentiels.
b) Propriété résidentielle dont le propriétaire exploite une entreprise d’hébergement en se soustrayant à l’encadrement réglementaire prévoyant des inspections sanitaires, d’alarme incendie et de sécurité, en évitant les taxes et autres coûts liés à l’exploitation d’une entreprise et en utilisant une plateforme originellement prévue pour le partage du domicile personnel.
Exemples : une unité Airbnb louée plus de 90 jours par an; un hôte Airbnb qui possède et loue plusieurs logements ou habitations régulièrement.
Ce que les Canadiens pensent d’Airbnb
Seulement 1 % des Canadiens estiment qu’Airbnb a une influence positive sur la qualité de vie de leur quartier, selon une nouvelle étude menée par Nanos Research, et près des deux tiers des Canadiens affirment qu’ils seraient préoccupés si une unité d’habitation de leur voisinage était régulièrement louée sur Airbnb. Cette préoccupation est plus fréquente chez les résidents de l’Ontario et de Colombie-Britannique, où un plus grand nombre d’habitations ont déjà été converties en unités d’habitation louées en permanence sur Airbnb.
Les raisons les plus fréquemment évoquées par les Canadiens concernent les enjeux de criminalité et de sécurité (50 % des personnes sondées) et la qualité de vie générale du quartier (57%). De plus, près de la moitié des Canadiens interviewés disent que la présence d’Airbnb dans leur communauté heurterait leurs valeurs, et 28 % estiment qu’une augmentation du nombre de locations à court terme dans leur quartier rendrait ce dernier moins abordable pour les personnes intéressées à signer un bail à long terme.
Alors que 24 % des Canadiens disent qu’ils s’opposeraient à un voisin qui souhaiterait louer son unité d’habitation sur Airbnb — ne serait-ce que pour une seule nuit — la moitié des Canadiens estiment que la location à court terme ne devrait pas être permise plus de 30 jours par an. Et la moitié des Canadiens affirment également qu’à partir de 20 jours de location par an, une unité d’habitation louée à court terme devient une entreprise.
L’entreprise Airbnb en chiffres
Plus de 32 000 des unités en location sur Airbnb au Canada ont été louées plus de 90 jours durant la période de 12 mois se terminant en mars 2017, générant des revenus de 395 millions de dollars. Et les 5 000 unités, véritables hôtels clandestins, qui ont été louées plus de 180 jours par an ont généré des revenus de 108 millions de dollars durant la même période.
Le statut d’hôtel clandestin est encore plus évident dans le cas des propriétaires de plusieurs unités d’habitation qui les louent sur la plateforme Airbnb. Si seulement 7 % des hôtes Airbnb au Canada louent des maisons unifamiliales durant un mois, ces derniers contrôlent 30 % du marché au Canada, générant des revenus de plus de 167 millions de dollars par an.
Plus important encore, les exploitants de maisons unifamiliales transformées en hôtels clandestins constituent la catégorie d’hôtes Airbnb qui connaît la plus forte croissance au Canada, avec des revenus qui ont augmenté de 134 % entre la mi-2015 et la mi-2017. De plus, les unités d’habitation louées par ces exploitants sont souvent situées dans des quartiers résidentiels de Vancouver, Toronto et Montréal— et particulièrement dans des zones situées proches des transports en commun et autres services —, là même où les logements abordables sont de plus en plus rares.
Évitement fiscal, échappatoires et esquives
Airbnb ne paye pas d’impôts au Canada, même si l’entreprise perçoit des frais de service variant entre 3 et 20 % sur plus d’un milliard de dollars de transactions afin de faciliter la location à court terme d’unités d’habitation au Canada. De plus, Airbnb ne perçoit pas et ne remet pas aux gouvernements les taxes de vente sur ses frais de service. L’entreprise profite en effet d’une échappatoire (la politique sur la taxation datant de l’ère prénumérique et destinée à soutenir le secteur manufacturier) et soutient qu’elle ne fait pas d’affaires au Canada puisqu’elle n’y exploite aucun magasin ni bureau.
Également, Airbnb de perçoit ni ne remet aux gouvernements les taxes de vente sur les transactions, laissant plutôt à ses hôtes la responsabilité de s’inscrire auprès de l’Agence du revenu du Canada (et de Revenu Québec dans le cas du Québec) et de déclarer leurs revenus. Actuellement, il n’y a aucune uniformité au pays relativement aux taxes et frais perçus par les provinces et les municipalités. En Colombie-Britannique, Airbnb a accepté de percevoir et remettre aux gouvernements la taxe de vente provinciale et une taxe touristique, ce qui devrait générer des revenus de 16 millions de dollars par an pour la province et de 5 millions de dollars par an pour les municipalités. Des ententes sur la taxe sur l’hébergement ont été conclues par une poignée de municipalités seulement.
Et s’il est vrai que l’hôte Airbnb qui perçoit plus de 30 000 $ en revenus durant une année est tenu par la loi de payer les taxes de vente, il reste que la plupart des hôtels clandestins profitent toujours d’échappatoires en matière de taxes et de fiscalité. En utilisant la plateforme Airbnb pour présenter leurs activités commerciales comme un partage de domicile, les hôtels clandestins exploitent en réalité une entreprise à partir d’une propriété résidentielle, dont le taux de taxation équivaut en moyenne à 35 % du taux de taxation commerciale.
Pour un cadre réglementaire moderne
Adapter les lois et politiques canadiennes afin qu’Airbnb paye des taxes et fonctionne dans un cadre réglementaire équitable est une tâche complexe. Mais ce n’est pas impossible. Des dizaines de gouvernements dans le monde, dont l’Union européenne, ont forcé Airbnb à payer sa juste part. Et cette éventualité reçoit l’appui des Canadiens : 40 % des répondants à l’étude de Nanos Research disent qu’ils seraient plus portés à voter pour un politicien dont la plateforme électorale prévoirait une supervision plus serrée des activités d’Airbnb et des autres plateformes semblables, alors que seulement 14 % disent qu’ils seraient moins portés à voter pour ce politicien.
Un cadre réglementaire moderne pour l’industrie canadienne de la location à court terme inspire de ce qui se fait ailleurs dans le monde
Enregistrement des hôtes et frais
Toute propriété offerte en location doit être enregistrée auprès des gouvernements locaux. Les entreprises qui gèrent les plateformes de location sont tenues de faciliter le processus d’enregistrement de leurs hôtes. En plus de la perception des frais annuels d’inscription, l’enregistrement permet de suivre les activités de location.
Enregistrement des plateformes et frais
Toute compagnie exploitant une plateforme de location doit être enregistrée et payer des frais annuels d’inscription de même que des frais pour chaque location. Il sera interdit à ces compagnies de proposer en location une unité d’habitation qui n’est pas dûment enregistrée.
Restriction à la résidence principale
Seule sera permise la location d’une unité d’habitation qui est la résidence principale de l’hôte. Cette disposition aura pour effet de rendre illégaux les hôtels clandestins et la location commerciale à grande échelle par des entreprises œuvrant sous le couvert d’un partage de domicile. Il existe un enjeu important relativement à la location à court terme autorisée dans des secteurs dont le zonage ne le permet pas.
Limite du nombre de jours de location
Le nombre de jours de location par an autorisé sur une plateforme de location sera limité. Cela permettra de freiner la diminution du stock de logements locatifs et réduira le risque de nuisance publique associé à la transformation de résidences principales en unités de location à court terme. Généralement, le nombre maximal de jours de location va de 30 à 180 par année. Certains syndicats de copropriété interdisent toute location à court terme et d’autres exigent que la location à court terme soit autorisée par l’association des copropriétaires.
Normes de santé et de sécurité
Instaurer une réglementation relative à des normes de sécurité (p. ex. : détecteurs de fumée, extincteurs, contrôle antiparasitaire) de façon que les clients aient un minimum de protection.
Rapport d’activité
Obligation pour la compagnie exploitant la plateforme et pour l’hôte de faire rapport au gouvernement de toute activité de location. Cette disposition devra prévoir que la compagnie exploitant la plateforme émette à l’intention de l’hôte un rapport annuel sur ses revenus de location, avec copies aux gouvernements concernés.
Taxation / prélèvements
Obligation pour la compagnie exploitant la plateforme de percevoir et remettre au gouvernement, au nom de l’hôte, les taxes et autres prélèvements appropriés. Cette disposition mettra les exploitants des plateformes sur un pied d’égalité avec les autres exploitants commerciaux et apportera au gouvernement des revenus qui couvriront les coûts de supervision des activités des plateformes et hôtes.
Mise en vigueur / pénalités
Mettre en œuvre des mécanismes pour s’assurer que la réglementation est respectée (p. ex. : exiger le permis de conduire pour confirmer le lieu de résidence principale de l’hôte). Le respect de la réglementation ne peut être assuré que par la transmission par la plateforme, au moment opportun, d’un rapport d’activité fiable. L’imposition de pénalités en cas d’infraction offrirait une certaine assurance que le système fonctionne.